Konsultasi Hukum

Ilustrasi (Foto/NET)

Perjanjian Bawah Tangan untuk Membebankan Tanah Hak Milik sebagai Jaminan Pelunasan Utang

Perjanjian Bawah Tangan untuk Membebankan Tanah Hak Milik sebagai Jaminan Pelunasan Utang

Pertanyaan:

Pengasuh Konsultasi Hukum Spost.id yang terhormat.

Beberapa tahun lalu saya memberikan pinjaman sejumlah uang kepada rekanan saya dengan jangka waktu pelunasan 5 tahun. Pemberian pinjaman tersebut telah dituangkan dalam Perjanjian Utang-Piutang. Guna menjamin pelunasan utang tersebut, kami membuat perjanjian terpisah di atas materai yang mengatur bahwa rekanan saya menjaminkan sebidang tanah berikut rumah dengan alas hak berupa Sertifikat Hak Milik sebagai jaminan pelunasan utangnya. Pertanyaan saya, apakah perjanjian pemberian jaminan dapat saya jadikan sebagai dasar untuk memiliki jaminan tersebut apabila rekanan saya tidak melunasi utangnya dalam jangka waktu 5 tahun?

Ahmad, Depok

Jawaban:

Terima kasih atas pertanyaan saudara.

Merujuk pada keterangan yang saudara sampaikan, kami mengasumsikan bahwa jaminan atas pelunasan utang yang rekanan saudara berikan kepada saudara hanya dituangkan dalam suatu perjanjian bawah tangan. Bahwa untuk menilai keabsahan suatu perjanjian, maka perlu dilihat pemenuhan syarat yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata sebagai berikut:

1. kesepakatan para pihak;

2. kecakapan para pihak;

3. suatu hal tertentu;

4. suatu sebab yang halal.

Tidak terpenuhinya syarat kesepakatan atau kecapakan para pihak berakibat pada dapat dibatalkannya perjanjian tersebut. Sedangkan tidak terpenuhinya syarat suatu hal tertentu atau sebab yang halal mengakibatkan perjanjian batal demi hukum.

Berkenaan dengan pemberian jaminan pelunasan utang berupa sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik, perlu kami sampaikan bahwa dengan diundangkannya UndangUndang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan ("UU Hak Tanggungan") maka terhadap hak atas tanah berupa Hak Milik yang akan dijadikan sebagai jaminan pelunasan utang hanya dapat dilakukan melalui lembaga Hak Tanggungan.

Oleh karena itu, pemberian hak atas tanah Hak Milik sebagai jaminan pelunasan utang hanya dapat dianggap sah apabila telah dibuat dengan memenuhi syarat, tata cara dan prosedur yang diatur dalam UU Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan wajib dibuat dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang mana perjanjian Hak Tanggungan tersebut bersifat accessoir atau turunan dari perjanjian pokok yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang.

Adapun berdasarkan Pasal 11 ayat (1) UU Hak Tanggungan suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib mencantumkan hal-hal sebagai berikut:

1. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

2. domisili para pihak;

3. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin;

4. nilai tanggungan; dan

5. uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang meliputi wilayah administratif dari objek Hak Tanggungan tersebut. Adapun kekuatan eksekutorial dari Hak Tanggungan baru lahir sejak diterbitkannya Sertifikat Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan.

Berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan tersebut, kreditor dapat menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum guna menjamin pelunasan utang apabila debitor cidera janji (wanprestasi).

Bahwa meskipun perjanjian pemberian jaminan yang rekanan saudara berikan telah dibuat di atas materai, hal tersebut tidak serta-merta berakibat pada sahnya perjanjian pemberian jaminan tersebut, karena selain wajib dilakukan melalui lembaga Hak Tanggungan, pembubuhan materai pada suatu perjanjian hanya berfungsi sebagai pemenuhan pajak atas dokumen yang bersifat perdata dan persyaratan sebagai alat bukti di pengadilan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Materai.

Bahwa merujuk pada hal-hal yang telah kami uraikan di atas, perjanjian bawah tangan yang saudara dan rekanan saudara buat dengan tujuan untuk memberikan jaminan berupa tanah Hak Milik sebagai pelunasan utang tidaklah memenuhi syarat sah

perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata dengan alasan bahwa suatu perjanjian wajib dibuat berdasarkan suatu sebab yang halal dan tidak boleh bertentangan dengan undang-undang yang dalam hal ini adalah UU Hak Tanggungan. Oleh karena itu, perjanjian mengenai pemberian jaminan yang saudara dan rekanan saudara buat adalah batal demi hukum.

Namun demikian, dengan mempertimbangkan bahwa pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan terhadap utang yang telah ada sebagaimana diatur dalam Pasal 3 UU Hak Tanggungan, saudara masih dapat mengupayakan pembebanan jaminan atas bidang tanah milik rekanan saudara melalui lembaga Hak Tanggungan dengan membuat suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan yang memenuhi syarat, tata cara dan prosedur yang diatur dalam UU Hak Tanggungan.

Selanjutnya, dalam hal saudara dan rekanan saudara telah membuat suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan serta ditindaklanjuti dengan diterbitkannya Sertipikat Hak

Tanggungan dan di kemudian hari rekanan saudara tidak melunasi utang dalam jangka waktu yang ditentukan, maka upaya yang dapat saudara lakukan untuk memulihkan hak

saudara bukanlah melalui kepemilikan atas objek Hak Tanggungan, melainkan hanya dapat dilakukan berdasarkan hasil penjualan atas objek Hak Tanggungan melalui suatu

pelelangan umum sesuai tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundangundangan.

Demikian jawaban Kami. Semoga bermanfaat.

Andi Taufiq Muliawan, S.H.

Advokat di Jakarta.


0 Comments

BERITA TERKAIT

To Top