Konsultasi Hukum

Tanah dijual

Pembeli Beritikad Baik

Pembeli Beritikad Baik

Pertanyaan:

Saya ingin bertanya kepada Tim Hukum Spost.id mengenai permasalahan gugatan atas transaksi jual beli tanah.

Pembelian atas tanah tersebut saya beli dari pemilik asli dengan surat-surat bukti kepemilikan lengkap. Tetapi seiring waktu berjalan terdapat pihak ketiga yang mengaku bahwa tanah tersebut miliknya dan yang bersangkutan mengaku tidak pernah menjual tanah tersebut. Pihak ketiga tersebut saat ini menuntut ganti kerugian atas tanah yang saya beli.

Apakah saya sebagai pembeli dapat disebut sebagai pembeli beritikad baik dan apakah pembeli beritikad baik dapat perlindungan hukum?

Terimaksih

Isna

Kebon Jeruk

Jawaban:

Dalam hal ini yang patut dipahami terlebih dahulu mengenai definisi pembeli beritikad baik, menurut R. Subekti pembeli beritikad baik adalah pembeli yang beritikad baik diartikan pembeli yang sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik.

Namun itikad baik juga mempunyai makna lain yang mana pembeli telah dianggap beritikad baik, apabila jual beli telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang.

Adapun syarat pembeli yang dapat disebut sebagai pembeli beritikad baik menurut Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016, sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:

1. Pembelian Tanah melalui pelelangan umum, atau

2. Pembelian Tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) atau

3. Pembelian terhadap Tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:

• Dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

• Didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

• Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek Tanah yang diperjanjikan, antara lain:

1. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau

2. Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau

3. Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau

4. Terhadap Tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Maka seseorang dapat dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli sesuai dengan prosedur/peraturan perundang-undangan dan telah memeriksa fakta data fisik dan keabsahan peralihan hak atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

Apabila syarat pembeli yang beritikad baik telah terpenuhi, maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun. Sehingga Pemilik tanah yang asli hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang beritikad baik.

Secara hukum dijelaskan dalam Putusan MARI No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang berbunyi:

"Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap syah"

Sebagaimana diatur dalam dalam Surat Edaran MA No. 7 tahun 2012 yang berbunyi:

"perlindungan harus diberikan kepada pembeli beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak".

Bahkan sekalipun tanah tersebut diketahui kemudian diperoleh dari penjual yang tidak berhak, pembeli tetap dilindungi dan jual beli harus dianggap sah jika pembeli dapat membuktikan sebagai pembeli beritikad baik.

Christin Sukmawati, S.H

Konsultan Hukum pada Kantor Hukum Hendropriyono and Associates, Jakarta


0 Comments

BERITA TERKAIT

To Top